Cómo tributa una herencia con inmuebles en varias comunidades autónomas

La transmisión de bienes por herencia en España está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), regulado por la Ley 29/1987. La tributación de una herencia que incluye inmuebles situados en distintas comunidades autónomas plantea desafíos complejos, debido a la autonomía fiscal de las CCAA y las diferencias en bonificaciones, reducciones y tarifas. Comprender cómo se coordina la legislación estatal y autonómica, así como los impuestos locales, es esencial para garantizar cumplimiento normativo y optimizar la carga fiscal.

Este artículo de Solfico analiza en profundidad la tributación de inmuebles en varias comunidades, con un enfoque técnico, normativo y estratégico, incluyendo ejemplos numéricos, comparativa entre CCAA y recomendaciones de planificación fiscal, adaptado al estilo corporativo y de asesoría de Solfico.

1. Marco normativo general

1.1 Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) está regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, que establece los principios básicos del impuesto, incluyendo la definición de la base imponible, reducciones, tarifas y obligaciones formales. Este impuesto grava tanto las transmisiones mortis causa (herencias) como las transmisiones inter vivos (donaciones).

Base imponible
El artículo 9 de la Ley define la base imponible como el valor neto de los bienes y derechos transmitidos, tras deducir:

• Deudas y cargas que graven los bienes heredados, incluidos préstamos pendientes y gastos funerarios.
• Gastos de administración y liquidación del patrimonio del causante.
• Otros créditos legalmente deducibles, como cargas fiscales pendientes que recaigan sobre los bienes.

Reducciones y bonificaciones
El artículo 20 regula las reducciones por parentesco y situación del heredero, que pueden ser:

• Reducción por parentesco directo: mayores para descendientes directos y cónyuges.
• Reducción por discapacidad: aplicable al heredero en caso de incapacidad física o psíquica, con cuantías variables según el grado de discapacidad.
• Otras reducciones: por vivienda habitual, empresa familiar o seguro de vida, reguladas en los artículos 21 a 23.

Tarifa
Los artículos 34 a 38 establecen la tarifa general progresiva, que combina tramos de base imponible con tipos impositivos crecientes, oscilando generalmente entre el 7,65 % y el 34 % para herencias, y con tipos específicos para donaciones, que pueden alcanzar el 36 %. La Ley también contempla recargos por adquisiciones en favor de personas jurídicas o situaciones especiales.

Obligaciones formales

• Presentación de la declaración del ISD en los plazos legales (normalmente seis meses desde el fallecimiento o donación, con posibilidad de prórroga de seis meses adicionales).
• Liquidación y pago del impuesto ante la administración autonómica competente.
• Declaración de bienes situados en el extranjero o fuera del ámbito de residencia del contribuyente.

1.2 Reglamentos autonómicos

El régimen del ISD se complementa con los reglamentos autonómicos, dado que la Ley 29/1987 reconoce a las comunidades autónomas con régimen foral o competencias cedidas la facultad de:

• Modificar reducciones y bonificaciones sobre la base imponible.
• Establecer tarifas propias, manteniendo la progresividad y límites legales.
• Aplicar deducciones adicionales por vivienda habitual, empresas familiares o seguros de vida, según normativa autonómica.

Estas competencias generan diferencias significativas en la tributación según la comunidad autónoma:

• Madrid: ofrece una bonificación del 99 % en la cuota para herencias entre familiares directos (cónyuge, hijos y padres), lo que reduce prácticamente a cero la tributación efectiva en estos supuestos.
• Cataluña: aplica reducciones variables en función del grado de parentesco y del valor de la herencia, con tarifas progresivas y ciertas limitaciones para grandes patrimonios.
• Valencia: introduce coeficientes multiplicadores y reducciones propias, que dependen del valor de los bienes y de la edad o discapacidad del heredero.
• Otras CCAA: País Vasco y Navarra mantienen sistemas forales específicos, con fórmulas de cálculo propias, bases imponibles distintas y coeficientes aplicables según patrimonio y parentesco.

Implicaciones prácticas:

• La planificación sucesoria puede variar significativamente según la comunidad autónoma de residencia.
• La elección de residencia fiscal antes de una transmisión patrimonial puede tener un impacto directo en la cuantía del impuesto.
• Las reducciones autonómicas pueden coexistir con deducciones estatales, pero siempre dentro del marco legal fijado por la Ley 29/1987.

1.3 Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal)

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el aumento del valor de los terrenos urbanos durante la propiedad del transmitente, y está regulado por el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

Base imponible y cálculo

• Se calcula aplicando al valor catastral del terreno un coeficiente de incremento fijado por cada ayuntamiento, multiplicado por los años de tenencia.
• Recientes sentencias del Tribunal Constitucional (2017) y del Tribunal Supremo (2021-2022) establecieron que la base no puede generar impuesto cuando no haya incremento de valor real. Esto ha obligado a revisar coeficientes y a permitir reclamaciones de pagos indebidos.

Tarifas y tipos impositivos

• Cada municipio fija un tipo impositivo, habitualmente entre 20 % y 30 %, con posibles variaciones según la antigüedad del bien o régimen especial del contribuyente.
• Existen exenciones para personas mayores de 65 años, transmisiones de vivienda habitual o en caso de pérdida acreditada del valor del terreno.

Coordinación con el ISD

• Aunque ambos tributos recaen sobre transmisiones de bienes, el ISD grava la adquisición y la plusvalía municipal grava la ganancia patrimonial, por lo que son hechos imponibles distintos.
• Algunos ayuntamientos permiten deducir del impuesto municipal parte del ISD pagado, para evitar la doble imposición.

Obligaciones formales

• Presentación de autoliquidación ante el ayuntamiento correspondiente, normalmente en 30 días hábiles desde la transmisión.
• Coordinación de plazos con la declaración del ISD en transmisiones mortis causa.

Implicaciones prácticas:

• La planificación fiscal en herencias y donaciones debe considerar tanto la tributación autonómica del ISD como la plusvalía municipal, especialmente en inmuebles urbanos de alto valor.
• La reciente jurisprudencia favorece a los contribuyentes que puedan demostrar ausencia de incremento de valor, reduciendo la carga fiscal total.

2. Determinación de la comunidad autónoma competente

La residencia habitual del causante determina en gran medida la comunidad que aplicará la normativa autonómica del ISD, según el artículo 8 de la LISD. Sin embargo, cuando los inmuebles están en distintas CCAA, se aplican reglas específicas:

• Bienes inmuebles situados en otra CCAA: cada comunidad puede exigir la tributación proporcional sobre los bienes ubicados en su territorio.
• Heredero residente en otra CCAA: se aplican reducciones de la comunidad de residencia del causante, salvo normas especiales.
• La coordinación entre comunidades es esencial para evitar conflictos y optimizar la tributación.

3. Tributación de inmuebles situados en distintas comunidades

3.1 Regla general

Cuando una herencia incluye inmuebles situados en distintas comunidades autónomas, cada bien se valora y tributa según la normativa de la comunidad donde esté ubicado. Esto implica que la base imponible, reducciones, bonificaciones y posibles impuestos complementarios varían según la localización del inmueble.

Principales criterios de valoración y cálculo:

1. Valoración del inmueble:
   • Se utiliza normalmente el valor catastral actualizado, disponible en el catastro inmobiliario de cada municipio.
   • Alternativamente, algunas comunidades permiten la valoración por valor de mercado, sobre todo en transmisiones inter vivos o cuando el contribuyente puede justificar que el valor catastral difiere significativamente del precio de mercado.
   • En ciertos casos, la valoración puede ajustarse mediante tasación independiente, especialmente en inmuebles singulares o de difícil valoración (ej.: fincas rústicas con edificaciones).
2. Aplicación de reducciones y bonificaciones autonómicas:
   • Cada comunidad aplica sus reducciones por parentesco, discapacidad, vivienda habitual o empresa familiar, según la normativa local.
   • Por ejemplo, en Madrid se aplica la bonificación del 99 % para herencias entre familiares directos, mientras que en Cataluña la reducción depende del grado de parentesco y del valor del inmueble, lo que puede generar diferencias sustanciales en el ISD final.
3. Impuestos locales complementarios:
   • La plusvalía municipal (IIVTNU) se calcula según el municipio donde se encuentra el inmueble, aplicando el valor catastral del terreno y los coeficientes fijados localmente.
   • Es habitual que en transmisiones mortis causa se permita coordinar el pago de ISD y plusvalía municipal, y en algunos casos los ayuntamientos aplican deducciones para evitar doble imposición sobre la misma ganancia patrimonial.
4. Coordinación con normativa estatal:
   • Aunque el ISD se gestiona a nivel autonómico, la Ley 29/1987 establece principios generales, como la determinación de la base imponible neta, que deben respetarse.
   • Esto garantiza que, aunque las comunidades tengan competencias sobre bonificaciones y tarifas, no puedan aplicar criterios que contravengan los límites legales establecidos por el Estado.

Consideraciones prácticas para contribuyentes:

• La tributación puede ser muy diferente según la ubicación del inmueble, incluso para el mismo heredero.
• Es fundamental realizar una planificación sucesoria previa, evaluando el efecto de la normativa autonómica y los impuestos locales.
• En herencias con inmuebles en varias CCAA, conviene presentar declaraciones separadas según la normativa de cada comunidad, aunque la coordinación de plazos es clave para evitar sanciones o recargos.

3.2 Ejemplos numéricos

Caso práctico: herencia en Madrid y Cataluña

• Inmueble en Madrid: valor 500.000 €, heredero directo.
  • Reducción aplicable: 1.000.000 € (bonificación de 99 % sobre cuota).
  • ISD efectivo: aproximadamente 5.000 €.
  • Plusvalía municipal: calculada según coeficientes del Ayuntamiento y años de tenencia.
• Inmueble en Cataluña: valor 300.000 €, mismo heredero.
  • Reducción por parentesco: 100.000 €.
  • Base imponible: 200.000 €.
  • Tipo aplicable según tarifa progresiva: 7,65 %.
  • ISD: 15.300 €.
  • Plusvalía municipal: calculada según coeficientes del municipio catalán.
• Total ISD aproximado: 20.300 € + plusvalía municipal correspondiente en cada localidad.

Observaciones adicionales:

• Aunque el heredero sea el mismo, la carga fiscal puede variar notablemente debido a diferencias autonómicas en reducciones y tarifas.
• En caso de transmisión de varios inmuebles, el orden de cálculo y la segregación por comunidad son esenciales para evitar errores en la declaración.
• La plusvalía municipal debe considerarse independientemente del ISD, pero puede compensarse parcialmente según cada ayuntamiento.

3.3 Comparativa de CCAA

Elementos de interés técnico y fiscal:

• Las diferencias entre comunidades pueden generar incentivos fiscales para trasladar la residencia fiscal antes de la transmisión patrimonial, siempre que se cumplan los requisitos legales de residencia efectiva.
• La coordinación entre reducciones autonómicas, plusvalía municipal y tarifas progresivas es fundamental para evitar la doble imposición o pagos excesivos.
• La jurisprudencia reciente permite a los contribuyentes solicitar revisión de la base imponible, especialmente si el valor catastral no refleja el valor real del inmueble o si no ha habido incremento de valor para la plusvalía.

4. Tratamiento de impuestos complementarios

4.1 Plusvalía municipal

• Gravamen sobre el incremento del valor del terreno urbano entre adquisición y transmisión.
• Calculado por cada ayuntamiento, con su propio coeficiente y tipo impositivo.
• Obligación de autoliquidación en cada municipio donde haya inmuebles.

4.2 Coordinación ISD – Plusvalía

• Evitar duplicidad fiscal: la Ley establece deducciones y mecanismos de coordinación entre ISD y plusvalía.
• Ejemplo: si la base catastral está incluida en el ISD, puede deducirse del cálculo de la plusvalía.

4.3 Situaciones especiales

• Propiedades en régimen de gananciales: atribución proporcional según participación.
• Sociedades patrimoniales: tributación sobre participaciones, no sobre inmuebles directamente.
• Herencias complejas con varios herederos en distintas CCAA: coordinación técnica entre administraciones autonómicas.

5. Estrategias fiscales y planificación

• Donaciones en vida: permitir que los inmuebles se transmitan con bonificaciones autonómicas más favorables.
• Usufructo y nuda propiedad: descomposición de la titularidad para reducir la base imponible.
• Seguros de vida vinculados a herencia: para garantizar liquidez y cubrir ISD.
• Optimización mediante residencia fiscal: elección de residencia del causante o del heredero cuando sea legalmente posible.
• Uso de bonificaciones y reducciones autonómicas: planificación anticipada para aprovechar beneficios como los de Madrid, Andalucía o Galicia.
• Riesgos: errores en la valoración de inmuebles, cálculo incorrecto de reducciones y bonificaciones, retrasos en liquidaciones.

6. Comparativa práctica entre comunidades autónomas

• Tabla resumen con reducciones, bonificaciones y tarifas efectivas.
• Ejemplo de herencia con dos inmuebles en Madrid y Cataluña, mostrando la diferencia de ISD y plusvalía.
• Observación: las diferencias pueden superar decenas de miles de euros, destacando la importancia de la planificación estratégica.

7. Preguntas frecuentes

1. ¿Cómo se determina la base imponible de un inmueble en otra CCAA?
Se aplica la normativa autonómica donde está ubicado el inmueble, valorándolo según criterios de mercado o catastrales.

2. ¿Qué sucede si hay más de un heredero residente en distintas CCAA?
Cada heredero tributa según la normativa autonómica de residencia del causante y ubicación de los bienes, ajustando reducciones y bonificaciones correspondientes.

3. ¿Es posible aplicar bonificaciones de Madrid si el inmueble está fuera de la comunidad?
No, las bonificaciones autonómicas se aplican solo a bienes situados o sujetos a la competencia fiscal de esa comunidad.

4. Plazos y obligaciones formales

• Declaración ISD: 6 meses desde el fallecimiento (prórroga posible).
• Autoliquidación plusvalía municipal: plazo según cada ayuntamiento.
• Presentación de documentación: certificados de defunción, testamento, valoración de inmuebles, copia de escrituras.

5. Coordinación con plusvalía y otros impuestos

• Se deben presentar declaraciones independientes para cada impuesto, aplicando deducciones cuando corresponda.
• Planificación anticipada reduce el impacto fiscal y asegura cumplimiento.

8. Conclusiones

La tributación de herencias con inmuebles en varias comunidades autónomas es compleja, debido a:

• Diferencias normativas entre CCAA.
• Coordinación con impuestos locales como la plusvalía municipal.
• Necesidad de planificación estratégica para minimizar la carga fiscal.

Contar con un asesor especializado permite:

• Garantizar cumplimiento normativo riguroso.
• Optimizar la tributación mediante reducciones, bonificaciones y planificación de la titularidad.
• Gestionar riesgos legales y financieros, evitando contingencias.

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9. Referencias normativas y jurisprudenciales

• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Reglamentos autonómicos de ISD (Madrid, Cataluña, Andalucía, Valencia, Galicia, etc.).
• Ley 58/2003, General Tributaria.
• Ley Reguladora de Haciendas Locales, art. 104.1 y reglamentos municipales sobre plusvalía.
• Jurisprudencia relevante del Tribunal Supremo y Tribunal Económico-Administrativo en coordinación de ISD y plusvalía.

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